אימתי תהפוך מכירת דירה במהלך פרוייקט פינוי-בינוי לתאונת מס בהיטל השבחה?

באירוע של מכירת דירה בפרוייקט לאחר שאושרה בועדות התכנון תכנית לפרוייקט. במועד זה מתקיים אירוע השבחה וממועד זה ואילך ועד להוצאת היתר הבנייה בעל דירה שימכור את דירתו ישא לבדו במלוא היטל ההשבחה במקום היזם שבדרך כלל מתחייב בהסכם מול הדיירים לשאת בכל המסים כולל בהיטל ההשבחה. אז איך בכל זאת זה קורה?  על פי החוק אירוע השבחה חל כתוצאה מפעולה תכנונית שמשביחה את הנכס, לדוגמא אישור תכנית המוסיפה זכויות בנייה למשל לבניית קומות נוספת, חדרים על הגג, הרחבת דירה. ההשבחה מתגבש לאחר אישור אחת משלוש פעולות התכנון הקבועות בחוק (אישור – תכנית, הקלה או התרת שימוש חורג). המס משולם בהתקיים אירוע מימוש, כשהנפוצים הם אירוע מכירה או אישור היתר בנייה. כך בפרוייקט פינוי בינוי לאחר אישור תכנית הפרוייקט עולה משמעותית ערך הדירה (למשל התכנית מאשרת בניית בניין חדש בו הדירות גדולות יותר). בשלב זה אצה הדרך לבעלי דירות שרוצים לממש את הרווח ומבלי שהם שמים לב הם חותמים על עסקת מכירה אירוע המחייב תשלום בהיטל השבחה. לאחר מכן מגיעה דרישת הועדה המקומית לתשלום היטל בגובה פוטנציאלי של מאות אלפי שקלים. חשוב לציין, כי לרב הסכם פינוי בינוי אינו מכסה מצב של מכירה מוקדמת, ולכן מרגע אישור התכנית יש להמתין עד להוצאת היתר הבנייה אירוע שכרוך בתשלום היטל השבחה מצד היזם.

לאחרונה דחה בית משפט תביעה של בעל דירה לחייב יזם בתשלום היטל השבחה במכירה מוקדמת ונקבע כי בעל הדירה נדרש היה להמתין להתקיימות התנאים המתלים ולתשלום המס ע"י היזם.

לפני מכירה של הדירה פנו לעו"ד המייצג אתכם ואפילו פנו ליזם לבירור השלכות המס הנובעות מאירוע מכירה

תא (ת"א) 70675-01-24 גיורא צור טנא נ' פי.בי. החברה לפינוי בינוי בע"מ, פורסם בנבו 14.9.2025