מהי תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך במקרקעין ? מה הדין כאשר צפויה פגיעה בעקבות פרוייקט תמ"א 38 ?

עו"ד יניב כהן

ספטמבר 23, 2020

תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך במקרקעין זה הליך משפטי שמגן על זכות הקניין של הפרט  (זכות יסוד בישראל) מפני פגיעה צפויה בשווי נכס שנובעת מאישור תכנית

ההצדקה החברתית לחקיקה שמגנה על ערך מקרקעין היא שמקרקעין משקפים השקעה עיקרית בחיים של האדם הממוצע, שכוללת את רוב ההון ואת מרכז החיים שלו (למשל – דירת מגורים). מסיבה זו, ירידת ערך עשויה לפגוע בצורה משמעותית בחיי האדם הממוצע. מכאן, קם צורך חברתי להגן על פגיעה שכזו

הצדקה חברתית נוספת, נגזרת מעיקרון חברתי שמכונה 'צדק חלוקתי'. לפי העיקרון הפרט לא צריך לשאת לבד בירידת הערך מתכנית שתורמת לכלל הציבור, ולכן ראוי לפצות אותו. מטרת הסדר הפיצויים לאזן בין טובת הפרט לטובת הציבור. ההנחה שהסדר הפיצויים יגרום לרשויות לשקול אם התועלת הציבורית שבאישור פעולה תכנונית עולה על הפגיעה בזכות הקניין של הפרט ותשלום פיצויים, ובמידה שהתועלת עולה אז הפעולה התכנונית תאושר וזה יביא לרווחה מצרפית

עם זאת, כדי להימנע מהרתעת יתר של רשויות התכנון מליזום תכניות במרחב (בגלל חשש שלא יוכלו לעמוד בתשלום הפיצויים שיוטל עליהן עקב אישור תכניות) ובשביל לקדם הליכי תכנון ופיתוח, קובע החוק תנאים לפטור מפיצויים בתקיימם יינתן פטור

לפטור 3 תנאים מצטברים. ראשון, שההוראה הפוגעת בתכנית נכללת עם ההוראות שקבועות בחוק כמעניקות פטור מחובת תשלום פיצויים (למשל הוראה בנושא הגבלת מס' ביניינים בתא שטח מסוים). שני שהפגיעה סבירה. שלישי שלא צודק לשלם פיצויים בנסיבות אותו המקרה

דרך נוספת להתמודד עם הרתעת יתר של רשויות התכנון מתשלום פיצויים שנגרמים מהליכי תכנון, היא כאשר יוזמי התכנית או מבקשי היתר הבניה (לפי תמ"א 38) גופים פרטיים, אז הם מתבקשים להפקיד כתב שיפוי כנגד תביעות לפיצויים שיוגשו נגד רשויות התכנון. כך שאם תוגש תביעה לירידת ערך ע"י בעלי נכסים שנפגעו, חובת הפיצוי תחול על היזמים

את התביעה יש להגיש בתוך 3 שנים מיום אישור התכנית או במקרה של תמ"א 38 מיום מתן ההיתר, שאחת תתיישן

בחיי המעשה תביעות לירידת ערך של מקרקעין לא מתקבלות בקלות ונדמה שהמגמה של הרשויות וערכאות המשפטיות לנהוג בזהירות בתביעות מסוג זה. מקרה שכיח לתביעה לפיצויים בגין ירידת ערך כתוצאה מפרוייקט תמ"א 38 

תארו לכם את המצב הבא – אתם בעלים של דירת גג בבנין בן 3-4 קומות. מזה שנים שאתם רגילים לנוף פתוח שצופה לים ולשטחים פתוחים. בבנין הסמוך מבוצע פרוייקט תמ"א 38 ובמקום בנין בן 3-4 קומות מתוכננת בניית בנין בן 8 קומות שחוסם את הנוף אחת הסיבות שמלכתחילה רכשתם את הדירה

נוף זה רק אלמנט אחד לפגיעה. פגיעות נוספות שיכולות להיגרם מפרוייקט תמ"א 38;- עומס על תשתיות, מצוקת חניה בעקבות תוספת יחידות דיור מסיבית, בניה מחוץ לקווי בנין ובצמוד לבנין שלכם, חסימה של רוח, אור וצל, פגיעה בעצים מוגנים ועוד

האם במצב כזה נגרמת ירידת ערך לדירה שלכם ? מה קורה עם בבנין שלכם לא ניתן לבצע פרוייקט תמ"א 38 ?

האם דירת גג ללא נוף לים או לשטחים פתוחים לא שווה פחות מדירת גג עם נוף לים ונוף פתוח ?

לדעתי התשובה לכל השאלות – שיש פגיעה בערך הנכסים שגורם לירידה בערך

אז מה בכל זאת מוביל לזה שתביעות לירידת ערך לא מתקבלות באופן תדיר ?

לפרוייקטים של תמ"א 38 חשיבות חברתית רבה לכלל הציבור ולכן ויש רצון לקדם פרוייקטים מסוג זה. מבין הסיבות;- חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, חידוש עירוני לשכונות מגורים שלמות, התמודדות עם מצוקת הדיור ע"י הגדלת הצע הדירות והורדת מחירים

בעבר בעקבות חשש של העיריות ויזמי פרוייקטים של תמ"א 38, מגל של תביעות לירידת ערך שיפגע בפרוייקטים לפי תמ"א 38, נעשו ניסיונות לבטל את ההליך שבחוק להגשת תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך. הניסיון לא צלח וניתן להגיש תביעות לירידת ערך. למרות זאת, הדרך לקבלת הפיצויים לא קלה והנטייה היא לפעול בזהירות ובצמצום בקבלת תביעות

בשביל להמחיש; לאחרונה (03.06.2020) החליטה ועדת ערר במחוז חיפה (במסגרת ערר: 19-07-9016 צוקרמן אלכסנדר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ישובי הברון), לדחות תביעה לירידת ערך מבלי להכריע בשאלה העקרונית האם ניתן להגיש תביעת ירידת ערך כנגד פגיעה של תמ"א 38 או לא. ההחלטה מדגישה את אי הודאות והבעייתיות שמעלה הסוגיה

החדשות הטובות שההסדר להגשת תביעות לירידת ערך שנגרמה בעקבות פרוייקט תמ"א 38 לא בוטל לא במסגרת חקיקה ולא בפסיקת בתי המשפט. לכן, אם נפגע ערך הנכס שלכם בעקבות פרוייקט של תמ"א 38 או תכנית, מומלץ להתייעץ עם עו"ד שבקיא בתחום ולהגיש תביעה. שווי הפיצויים עשוי להסתכם בסכומים גבוהים שנועדו לשמור על מצבכם מלפני הפגיעה

המידע הכלול במאמר הינו מידע אינפורמטיבי בלבד ולא מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני. כל המסתמך על הכתוב מבלי לקבל ייעוץ משפטי פרטני עושה זאת על אחריותו בלבד.

דילוג לתוכן