מהו היטל השבחה ? מתי ואיך גובים ? מהו מודל הגבייה הדו שלבי ?

3 פעולות תכנון נקבעו בחוק כפוטנציאל ליצור חבות בהיטל: אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג.

"תכנית" – בעיקר הכוונה תכנית מתאר מקומית או מפורטת בנסיבות מסוימות גם ארצית. דוגמא לתכנית שמייצרת חבות בהיטל השבחה, למשל תכנית שמשנה ייעוד בקרקע מחקלאות למגורים. כתוצאה מהשינוי, עלה שווי הקרקע וחצי מעליית השווי משולמים כהיטל השבחה.   

"הקלה" – הכוונה הרשאה לבצע עבודה שטעונה היתר והיא בסטיה מהוראות תכנית. למשל, הרשאה לבנות קומה נוספת בבניין על מס' הקומות שמותרות לבניה לפי התכנית שחלה על האזור.

"שימוש חורג" – הכוונה שימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותר להשתמש בהם. למשל, הפעלת משרד במקום שמיועד לאחסנה. כתוצאה מהשימוש החדש עלה השווי של הנכס ואותו ממסים.      

הרעיון ההיסטורי שמאחורי גביית ההיטל הוא שמי שהרוויח מהליכי תכנון עירוניים, יישא בדמי השתתפות לכיסוי העלויות, למשל עלויות הכנת תכנית. בניגוד לרעיון ההיסטורי בפסיקות בתי המשפט כיום ממקדים את ההצדקה לגבות היטל השבחה בהיבטים של צדק חברתי/חלוקתי. נכתב בפסיקה, שהוגן שמי שמתעשר מפעילות תכנונית של הרשויות ישתף את הציבור בהתעשרותו.

יש הבדל בחוק בין הפעולה התכנונית שבעקבותיה מתגבש חיוב בהיטל השבחה לבין מועד תשלום ההיטל. בעוד שהחיוב מתגבש במועד אישור הפעולה התכנונית, מועד התשלום נקבע למועד שבו בעל נכס המקרקעין מממש את הזכויות שלו. זה נקרא – "עיקרון המימוש".

"עקרון המימוש" בהיטל השבחה תואם את עיקרון המימוש בדיני מיסים. לפי העיקרון רווח שלא ממומש לא ממוסה. מימוש זכויות בנכס מקרקעין בהתייחס להיטל השבחה יכול להתקיים ב- 3 מצבים שונים: במכירה של הנכס, בהתחלת השימוש בו או כאשר מוציאים היתר לבניה.

המקרה השכיח שבו מתקיים אירוע מימוש הוא במכירה של דירת מגורים. אם לפני מכירת הדירה התגבש חוב בהיטל השבחה בעקבות פעולה תכנונית (למשל אושרה תכנית שמאפשרת להרחיב את שטח דירת המגורים) אז במועד המכירה יש לשלם היטל השבחה (מחצית מעליית השווי).

בהסכם למכירת דירה נהוג לסכם שהמוכר ישלם חובות בהיטל השבחה שהתגבשו בעקבות תכניות שאושרו לפני חתימת ההסכם ובאופן כזה ניתן להבטיח שהקונה רוכש דירה במצבה התכנוני הנכון למועד החתימה (אם או בלי זכויות בניה תוספות וכדומה) ונקיה מחובות עבר. וודאות זו הייתה קיימת שנים רבות ועיצבה את חי המסחר בשוק הנדל"ן בישראל.     

בעשור האחרון התחילה להתערער הוודאות שבהסדר המקובל שבין מוכרים לבין קונים בעסקאות מכר, בעקבות תופעה שנקראת "זכויות מותנות". זכויות מותנות הכוונה לזכויות נוספות (תוספת שטחי בניה, קומות ועוד) שניתנות לבעל נכס כאשר מתקיימים תנאים מסוימים שקבועים בתכנית. אם לא מתקיימים התנאים אז בעל הנכס לא מקבל זכויות נוספות ואז גם לא מתגבש היטל השבחה. לעומת זאת, כאשר מתקיימים התנאים וניתנות זכויות אז כבר יש פוטנציאל להיטל.

דוגמא לתופעה של זכויות מותנות והבעייתיות שעולה – במקרה מסוים נקבעה בתכנית הוראה שמאפשרת לבנות בריכת שחייה בבית מגורים, בתנאי שהועדה המקומית שפועלת בגבולות התכנית תאפשר לשכנים להשמיע התנגדות לבניית הבריכה ולבסוף תחליט למרות ההתנגדויות לאשר את המהלך. באותו מקרה בעל הבית התקשר עם קונה בעסקה למכירת הבית, כאשר במסגרת העסקה סיכמו הצדדים שבעל הבית ישלם היטל ההשבחה עבור תכניות שאושרו לפני חתימת ההסכם – כפי שנהוג בשוק. הנכס נמכר. לאחר זמן החליט הקונה לממש את זכותו והוציא היתר לבניית בריכת השחייה. במועד שבו ניתן ההיתר הוציאה הועדה המקומית לקונה דרישת תשלום בהיטל השבחה. הקונה בתגובה פנה למוכר ולאור ההסכם ביניהם ביקש ממנו לשלם את היטל ההשבחה – מי אמור לשלם את החוב ?

לפי ההסכם לכאורה המוכר אמור לשלם חוב בהיטל השבחה שהתגבש בעקבות תכניות שאושרו לפני חתימת ההסכם. מצד שני הקונה זה שעומד ליהנות מבריכת השחייה אז למה שהוא לא ישלם את היטל ההשבחה? יש עוד הרבה דרכים להסתכל על הסיטואציה אבל מה שכבר אפשר להבין שיש פוטנציאל גבוה לסכסוך בין המוכר לקונה ובנוסף שמשהו בוודאות היחסית בנושא נסדק.

אחד מפסקי הדין המרכזיים שניסו להתמודד עם התופעה הוא פסק דין אליק רון[1] שקבע במקרה דומה מודל גבייה של היטל השבחה בשני שלבים: השלב הראשון, במועד המכירה, כאשר אישור התכנית יצר חבות חלקית בהיטל השבחה עבור הפוטנציאל התכנוני (למשל פוטנציאל לבנות בריכת שחייה שמעלה את שווי הבית). השלב השני הוא מימוש הפוטנציאל בעת הוצאת היתר בניה ע"י הקונה במועד אישור הזכויות בפועל. כאשר ניתן לגבות היטל חלקי בגין כל אחד מהשלבים.

פסקי דין מאוחרים לפסק דין רון ממחישים שסוגיה עדיין לא מוצתה וטרם נמצאו פתרונות חקיקתיים להתמודדות עם התופעה.

מודל שממחיש את הסיטואציה (לקוח מתוך פס"ד רון):

[1] רעא 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, [פורסם בנבו] (15.7.2014)

בשורה התחתונה, האיזון והוודאות היחסיים שהיו קיימים מזה שנים בשוק הנדל"ן בנושא היטלי השבחה הופר, וכיום כאשר מתכננים לרכוש נכס לא מספיק לקבוע שהמוכר הוא זה שישלם חובות בהיטל השבחה אלא יש לבדוק ולהבין אם יש לנכס פוטנציאל סמוי או לא ממומש. ואם מתכננים למכור נכס חשוב לבדוק אם יש זכויות פוטנציאליות נוספות שעלולות להצמיח חיוב עתידי בהיטל השבחה. בשני המקרים מומלץ להיוועץ בעורכי דין שבקיאים בתחום.